Investointien etenemissuunnitelma

Eteenpäin energiatehokkuuden tiellä

Miten ylläpitää, uudistaa ja korjata kolmikerroksista rakennusta, jonka pituus on 150 kilometriä ja leveys 18 metriä? Kuinka paljon kyseinen talo lyhenee kun sen tilatehokkuutta parannetaan? Entä miten toimenpiteet vaikuttavat rakennuksen energiatehokkuuteen ja mitkä tavat ovat taloudellisia ja varmoja energiankulutuksen alentamisessa?

Tällaiset ovat Senaatti-kiinteistöjen hallinnoiman kiinteistökannan mittasuhteet sekä sen energiatehokkuuden ydinkysymykset. Energiatehokkuuden etenemissuunnitelma on selvittänyt, kuinka investointihankkeet vaikuttavat Senaatti-kiinteistöjen kokonaisenergian käyttöön ja hiilidioksidipäästöihin.

Rakentamisen energiatehokkuuden etenemissuunnitelma 2011…2020

Rakentamisen vaikutukset ovat hitaita ja energiansäästön välietapit 2016 ja 2020 tästä näkökulmasta aivan oven takana. Ylläpitotoimien vaikutukset ovat nopeampia, mutta saavutetut tulokset on pidettävä aktiivisella toiminnalla. Vuosi toisensa jälkeen ylläpidon tehtävä käy vaativammaksi. Pidempiaikaisten vaikutusten saavuttamiseksi tarvitaan nykyistä merkittävästi vähemmän energiaa kuluttavia uudisrakennuksia sekä korjaushankkeita, joiden seurauksena korjatun rakennuksen energiankulutus on selvästi vähäisempää kuin ennen korjausta.

EU:n yleistavoitteet sekä kansalliset säädökset ja päätökset antavat suuntaviivat asteittain kiristyville rakentamisen energiavaatimuksille. Laadullisten energiavaatimusten lisäksi rakentamisen määrällä on merkitystä säästötavoitteiden saavuttamisessa. Määrälläkin on rajansa, sillä onhan investointien osuus jo tänään lähes puolet Senaatti-kiinteistöjen liikevaihdosta.

Uudisrakentamisella on mahdollista tuottaa energiatehokkaita rakennuksia, mutta vaikutus koko Senaatti-kiinteistöjen energiankulutukseen jää vähäiseksi uudisrakentamisen alati pienenevän määrän takia. Vuoteen 2019 mennessä hankkeet on toteutettava lähes nollaenergiataloina.

Senaatti-kiinteistöjen etenemissuunnitelman mukaan uudisrakennukset toteutetaan alkuvaiheessa jonkin verran rakentamismääräysten vaatimuksia paremmin ja osaamisen kehittymisen myötä tavoitteita kiristetään lähemmäksi nollaenergiarakentamista. Alkuvaiheessa parannukset voidaan tehdä nykyteknologialla ja -osaamisella ilmanvaihdon ja valaistuksen sähkötehokkuuteen sekä ikkunarakenteisiin aurinkosuojauksineen.  Jo vuoden 2015 tienoilla tarvitaan selvästi nykyistä parempaa suunnittelun ja rakentamisen osaamista.

Korjausrakentamisen mahdollisuudet energiatehokkuuden parantamisessa vaihtelevat voimakkaasti hankkeesta toiseen.  Senaatti-kiinteistöt on arvioinut koko kiinteistökannan energiatehokkuuden parantamismahdollisuudet. Näyttäisi mahdolliselta kääntää korjaushankkeiden nykyinen energiakulutusta kasvattava vaikutus asteittain siten, että korjauksen jälkeen saavutetaan 75 - 85 % taso korjausta edeltävään tilanteeseen nähden. Jotta tähän päästään taloudellisesti, pitää hankkeet toteuttaa kiinteistön ja vuokralaisen tarpeiden kannalta oikea-aikaisesti.  Puolittaiset ja väärin ajoitetut korjaukset estävät kiinteistön pitkäjänteisen energiatehokkuuden parantamisen.

Nykyiseen tilanteeseen nähden energiatehokkuuden parantamiseen tarvittava lisärahoitus on yhteensä kymmenen vuoden aikana 100 - 200 miljoonaa euroa ja koko jaksolla saatava hyöty energiakustannusten alenemisesta noin 40 miljoonaa euroa. Määräystason ylittävien toimenpiteiden takaisinmaksuajaksi saadaan näin ollen 20 - 30 vuotta.

Vaikka rakentamiseen laitetaan Senaatti-kiinteistöissä vuosittain noin 250 miljoonaa euroa, jää koko kiinteistökannan energiatehokkuuden paraneminen vuoteen 2020 mennessä viiden prosentin tienoille. Vaikka ylläpidon keinoin tähän mennessä saavutetut myönteiset tulokset jatkuisivat tulevinakin vuosina, tarkastelu osoittaa, ettei keskipitkän aikavälin tavoitteita pelkästään näillä keinoilla tulla saavuttamaan.

Tilatehokkuuden avulla varmaa ja halpaa energiansäästöä

Vaikka Suomessa väitetään asuttavan ahtaasti, ollaan vertailujen mukaan toimitilakiinteistöissä kansainvälisesti tarkastellen väljissä oloissa. Tilatehokkuuden parantamiseen on siten jo aiemmin ollut tarvetta. Samassa yhteydessä rakennushankkeiden energiatehokkuussuunnitelman kanssa on tarkasteltu tilatehokkuuden parantamisen vaikutuksia kiinteistökannan kokonaisenergiankulutukseen.

Jos tilatehokkuutta parannetaan vain rakennushankkeiden yhteydessä, saadaan kymmenen vuoden kuluttua 1-2 %:n lisäsäästö koko kiinteistökannassa. Havainto merkitsee, että tilatehokkuutta on parannettava myös käytössä olevissa rakennuksissa ilman suurempia remontteja. Merkittävintä kuitenkin on, että tilatehokkuutta parantamalla vältytään kymmenen vuoden aikana 150 - 200 miljoonan euron rakennuskustannuksilta.  Lisäksi laskennalliset säästöt toteutuvat suurella varmuudella myös todellisissa hankkeissa, mikä muuten monimutkaisen teknologian soveltamisessa ei ole itsestään selvää.

Korjaushankkeiden yhteydessä tehtävä tilankäytön tehostaminen näyttää siis välttämättömältä jos halutaan sovittaa kovenevat energiatehokkuusvaatimukset ja toisaalta taloudellisuus. Tämä pätee, olisipa tarkastelunäkökulma sitten vuokralaisen tai vuokranantajan.